Altbau renovieren in Zürich: Reihenfolge, Kosten und typische Fallen

Was bei Häusern und Wohnungen aus der Zeit vor 1980 anders ist: Prüfpunkte vor dem Umbau, die sinnvolle Reihenfolge, Richtkosten pro Quadratmeter und die Fallen, die Budgets sprengen.

Von BAU26, WallisellenAktualisiert am 11. September 20264 Min. Lesezeit

Kurz gesagt

Vor der Planung Tragstruktur, Leitungen, Feuchtigkeit und Schadstoffe (Asbest, PCB, Blei) prüfen. Das kostet wenige hundert Franken und verhindert teure Überraschungen.
Sinnvolle Reihenfolge: Gebäudehülle und Haustechnik vor den Oberflächen. Wer zuerst streicht und dann Leitungen ersetzt, zahlt zweimal.
Richtkosten für eine Gesamtsanierung innen: CHF 1'200 bis 2'500 pro Quadratmeter Wohnfläche, je nach Zustand und Ausbaustandard.
Mit Schutzstatus oder in Kernzonen gelten besondere Regeln für Fenster, Fassade und Dach.

Was im Altbau anders ist

Gebäude aus der Zeit vor 1980 haben oft Holzbalkendecken, Leitungen aus Stahl oder Blei, keine oder dünne Dämmung und Einfach- oder frühe Doppelverglasung. Dazu kommen Baustoffe, die heute verboten sind: asbesthaltige Bodenbeläge, Kleber und Fensterkitt, PCB in Fugen, bleihaltige Anstriche. Nichts davon ist ein Grund zur Panik, aber alles davon gehört vor der Planung geprüft, nicht während der Arbeiten.

Vier Prüfpunkte vor jeder Planung

01Schadstoffe: Eine Untersuchung durch eine Fachperson kostet je nach Objekt einige hundert bis wenige tausend Franken und ist bei Rückbauarbeiten in Gebäuden aus der Zeit vor 1990 vorgeschrieben.
02Tragstruktur: Welche Wände tragen, wie sind die Decken aufgebaut, welche Last verträgt der Boden, etwa bei Natursteinplatten im Bad?
03Leitungen: Alter und Material von Wasser-, Abwasser- und Elektroleitungen. Elektroinstallationen aus der Zeit vor 1985 sind meist zu ersetzen, um heutigen Sicherheitsvorschriften zu genügen.
04Feuchtigkeit: Keller, Sockel und Bäder auf aufsteigende oder eindringende Feuchte prüfen, bevor Oberflächen geschlossen werden.

Die richtige Reihenfolge

Erst die Hülle, dann die Technik, zuletzt die Oberflächen. Konkret: Dach und Fassade, dann Fenster, dann Heizung, Sanitär und Elektro, danach Innenausbau, Böden, Küche und Bad, am Schluss Maler und Einrichtung. Diese Reihenfolge gilt auch bei einer Etappierung über mehrere Jahre: Jede Etappe sollte abgeschlossen sein, bevor die nächste die Oberflächen darüber schliesst.

Richtkosten Altbausanierung innen in der Region Zürich, exklusive Mehrwertsteuer
Ausbaustandard	Kosten pro m² Wohnfläche	Beispiel Wohnung mit 100 m²
Auffrischung: Böden, Maler, Küche und Bad teilweise	CHF 400 – 800	CHF 40'000 – 80'000
Sanierung mittel: neue Leitungen, Bad, Küche, Böden	CHF 1'200 – 1'800	CHF 120'000 – 180'000
Gesamtsanierung hoch: Grundriss, Haustechnik, Fenster, Ausbau	CHF 1'800 – 2'500 und mehr	CHF 180'000 – 250'000 und mehr

Typische Fallen

Zuerst die Oberflächen: Neue Böden und Wände, bevor die Leitungen ersetzt sind, bedeuten doppelte Kosten.
Keine Reserve: Im Altbau sollten 15 bis 20 Prozent des Budgets für Unvorhergesehenes eingeplant sein.
Schadstoffe ignoriert: Wird Asbest während der Arbeiten entdeckt, steht die Baustelle still. Die Sanierung kostet dann ein Vielfaches der Voruntersuchung.
Dichte Fenster ohne Lüftungskonzept: Neue Fenster in einem ungedämmten Altbau können zu Feuchtigkeit und Schimmel führen, wenn nicht regelmässig gelüftet oder eine Lüftung eingeplant wird.
Schutzstatus übersehen: In Kernzonen und bei inventarisierten Bauten braucht es für Fenster, Fassade und Dach eine Bewilligung, teils mit Auflagen zu Material und Teilung.

Förderung und Steuern

Energetische Massnahmen an der Gebäudehülle und beim Heizungsersatz werden in der Schweiz über das Gebäudeprogramm der Kantone gefördert. Beiträge und Bedingungen unterscheiden sich je nach Kanton und ändern sich regelmässig. Werterhaltende Unterhaltskosten können Eigentümer in der Regel bei den Steuern abziehen, wertvermehrende Investitionen nicht. Die Abgrenzung lohnt sich. Planen Sie sie mit Ihrer Steuerberatung, bevor Rechnungen aufgeteilt werden.

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Häufige Fragen

Sanieren oder abreissen und neu bauen?

Als Faustregel lohnt sich eine Sanierung, wenn ihre Kosten unter 60 bis 70 Prozent eines Neubaus bleiben und die Struktur gesund ist. In Kernzonen oder bei Schutzstatus ist ein Neubau oft gar nicht möglich.

Kann ich im Altbau während der Sanierung wohnen?

Bei etappierten Arbeiten ja, bei einer Gesamtsanierung mit neuen Leitungen und Böden praktisch nicht. Planen Sie zwei bis vier Monate in einer Ausweichwohnung ein.

Was kostet eine Schadstoffuntersuchung?

Für eine Wohnung meist CHF 500 bis 1'500, für ein Einfamilienhaus CHF 1'000 bis 3'000, je nach Anzahl der Proben.

Wie lange dauert eine Gesamtsanierung?

Für eine Wohnung drei bis fünf Monate, für ein Einfamilienhaus sechs bis zwölf Monate, Planung und Bewilligung nicht eingerechnet.

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